什麼是房地產融資
房地產融資的渠道:
1. 銀行貸款
年利率理論上爲8%到10%,詳細的請參考基準利率,加上各種亂七八糟的成本,什麼以貸轉存,中介費,顧問費等,貸款的總成本約爲年10%到15%。
2. 信託公司
利率加財務顧問費再加各種亂七八糟的費用,總融資成本一般在年利率13%-23%之間。
3. 券商資管
與信託渠道十分相似,甚至很多從業人員都是從信託挖來的,但監管方式和監管部門都不同。成本結構也和信託差不多,約爲年利率15%-25%之間。資管計劃算是券商們的信託了,產品結構書有時都可以抄,但是要記得只有銀行和信託可以放貸。
4. 私募基金
項目融資總成本約爲年利率22%以上,資金量可大可小,幾千萬到幾十億都有。
5. P2P借貸
總財務成本在25%上下,不過風險很高,集體跑路型。
6. 高利貸
房地產融資是除金融行業外,融資當中融資總金額最大的,也是融資產品最多,創新速率最快的。房地產具備金融屬性,是除了金融行業以外另一個借錢生錢的行業,因此對於房地產的融資風控也是非常嚴格的。在這種情況下,房地產融資因風控的需要,形成兩種類型:①以公司爲中心的融資。②以項目爲中心的融資。除了這兩種以外,股權投融資也是很正常投資房地產的方式,但股權沒有保收益一說,更屬於投資類,所以我就不詳細說明了。
房地產融資崗位前景和要求:
①地產融資最好懂投資。地產投資也最好懂融資。當然,如果可以,投資與融資崗位都可以做做,那今後地產投融資的能力集成就不成大問題了。
②建議做地產融資或者投資的同仁,不必急着去金融機構。先在房地產實業紮紮實實學幾年再去金融機構,今後有的是賺錢的機會。而且更有核心競爭力,不會遇到瓶頸。正規大型金融機構以後發展資管部門都必須配置懂投融資的地產人,而不是以前那樣粗曠式的土地抵押到手、假股真債到期退出就萬事大吉,更多的要輸出品牌、管理、人員與經驗。
③在開發商投資崗位做的好不僅能去地產PE,還能在開發商混到副總級別。因此,在開發商,投資崗位比融資崗更加吃香,出路也更廣。
④在地產基金,投融資一體化,放在一個部門甚至相同的幾個人做是未來趨勢。地產投融資本質是溝通實業(地產)與非實業(金融、法律、財會)的橋樑,其地位本就至關重要,募投管退能全懂最佳。
當然,房地產融資也是有很高風險的,融資並沒有那麼容易:
鑑於次級證券在美國的失敗,一直採取穩健政策的中國政府並不敢放任房地產融資。於是政府開始限制房地產信託發行、限制房地產銀行信貸、禁止房地產企業發行私募債等等。要知道客觀上主體經濟的薄弱在關鍵時候根本難以抵抗房市的崩潰。更何況
①房地產作爲受地域限制的商品,供求不像一般商品。
②投資者並不像想象中的道德和理性,房地產融資的風險連美國人都低估過,目前他們還處於那場風暴的餘波中。因此中國的保險行業水平更難以估算房地產融資的風險。
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