房產交易税的計算方法
房產交易税計算方法:
賣方:①印花税--0.05%,②營業税--5.5%(個人購買住房不滿5年的普通住房),③個人所得税(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的税金-合理費用)×20%
買方:①契税--1.5%(普通住宅享受1.5%的優惠税率,即住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平方米以下、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下這3個條件的住房為普通住房)--3%(非普通住宅按3%税率徵收契税),②印花税--0.05%
例子
(01)第一類:二手商品房甲購買了一套70平米的房子,假設房屋原值為48萬,現在以65萬元給乙。那麼(一)甲轉讓房屋需要交納的税費為:印花税=成交額×0.05%=65萬×0.05%=325元營業税=成交額×5.5%=65萬×5.5%=35750元根據規定:如果不能提供房屋原值的,將按納税人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得税額;能提供完整資料的,按應繳個税額的20%計算。那麼,就該套房屋而言,其個税將會有兩種算法:①按照20%徵税:(商品房及其他住房合理費用為:最高扣除限額為房屋原值的10%。)個税=(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的税金-合理費用)×20% =(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%萬=17185元②按照1%徵税:個税=住房轉讓收入×1%=65萬×1%=6500元如果按20%徵收個税,那麼,甲所需交納的税費總額為53260元;如果按1%徵收個税,那麼,甲所需交納的税費總額為42575元。(二)乙購買房屋需要交納的税費為:由於該套房屋符合普通住宅的條件,因此其契税按1.5%的優惠税率徵收。契税=成交額×1.5%=65萬×1.5%=9750元印花税=成交額×0.05%=65萬×0.05%=325元乙所需交納的税費總額為10075元。
(02)第二類:已購公房甲購買了一套60平米的房子,假設房屋原值為30萬,現在以50萬元給乙。由於該套房屋已滿五年並且屬於家庭唯一生活用房,因此甲時無需交納營業税和個人所得税。其它税費為:(一)甲轉讓房屋需要交納的税費為:印花税=成交額×0.05%=50萬×0.05%=250元甲所需交納的税費總額為250元。(一)乙轉讓房屋需要交納的税費為:由於該套房屋符合普通住宅的條件,因此其契税按1.5%的優惠税率徵收。契税=成交額×1.5%=50萬×1.5%=7500元印花税=成交額×0.05%=50萬×0.05%=250元乙所需交納的税費總額為7750元。第三類:二手經濟適用房甲購買了一套120平米的房子,假設房屋原值為36萬,現在以54萬元給乙。根據政策規定,未滿五年的經濟適用房時不用交納個税。其税費具體為:(一)甲轉讓房屋需要交納的税費為:印花税=成交額×0.05%=54萬×0.05%=270元營業税=成交額×5.5%=54萬×5.5%=29700元甲所需交納的税費總額為29970元。(二)乙轉讓房屋需要交納的税費為:由於該套房屋符合普通住宅的條件,因此其契税按1.5%的優惠税率徵收。契税=成交額×1.5%=54萬×1.5%=8100元印花税=成交額×0.05%=54萬×0.05%=270元乙所需交納的税費總額為8370元。
税收詳解
(01)1、契税有1.5%和3%兩種。契税徵收税率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的。普通住宅界定標準為:住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、單套建築面積在140(含)平方米以下、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。這3個條件全部滿足的住房為普通住房,普通住宅享受1.5%的優惠税率,非普通住宅則按3%税率徵收契税。
(02)2、營業税有徵收和不徵收兩種。如果個人購買的住房不滿5年就轉讓,則業主需支付成交額的5.5%作為營業税;如果已滿5年則不需支付該税。
(03)3、營業税有全額營業税和差額營業税兩種。如果個人購買的住房不滿5年就轉讓,那麼必須支付成交額5.5%的全額營業税;如果個人購買的住房已滿5年再轉讓,普通住宅不用再徵收營業税,而非普通住宅(標準同契税優惠中談到的普通住宅標準)則需付售房收入減去購房價款的差額徵收5.5%的營業税。
(04)4、個税有20%和1%兩種。根據地税局現行執行的政策,如果不能提供房屋原值的,將按納税人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得税額。
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