法拍房有哪些風險?需要注意什麼?
法拍房的風險有原房主的身份風險、不能落戶的風險、無法馬上入住的風險、補繳費用的風險。現在買法拍房要檢視是否有多頭債權、多次抵押、多方查封、是否有惡意租賃、是否有高額欠費、是否戶籍易遷入難、是否暗藏的天價過戶個稅等問題才行。如果有問題可能買了之後很難入住騰房。
法拍房的風險及注意事項如下:
1、多頭債權,多次抵押,多方查封。
很多“法拍房”的業主(被執行人),往往有多頭負債,甚至資不抵債,否則也不會淪落到房產被強制拍賣的地步。比如他在長沙有負債,房屋就被長沙的法院查封,他同時又在株洲有負債,可能又被株洲的法院查封了;除此之外,他可能還有民間借貸和高利貸,這種個人與個人的債務關係,是最難理清的。
2、惡意租賃,拍房易交付難。
買到毛坯或者是空置房還好,如果裏邊還有人住,這就需要清場才能交付了。很多的司法拍賣公告裏,明確寫了“法院不負責清場和交付(騰房)”;即便是法院承諾負責騰房,也是困難重重。
3、相關欠費全由買方出。
“法拍房”稅費的特殊性在於:轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔,所以,和買二手房一樣,你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”,否則除契稅外,要支付個稅;另外,該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費,均由買受人負責承擔,如果惡意拖欠多年,加上違約金,也會是一筆不小的數目。
4、戶籍遷入難,學區沒保障。
現在除非達成協議,否則法律並沒有條款,可以強制遷移戶口,如果原房主戶籍佔用,特別是某些學區房,你是無法享受到的。
5、暗藏的天價過戶個稅。
如果該房產在此前還有過“非夫妻直系親屬之間贈與或繼承”的交易方式,那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅。
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