房屋契稅怎麼計算之計算方法
很多人在房屋過戶之前不知道有房屋契稅一回事,以爲買房子只需要交買房子的錢,卻發現還有一筆契稅要交。房屋契稅是什麼;房屋的契稅應該如何計算,有沒有固定的百分比;契稅一定是由買方來交嗎,還是也可以由賣方交?
操作方法
(01)房屋契稅是稅收的一種,是國家規定在房屋買賣中必須交的稅收。在房屋買房、房屋贈與和房屋交換時應繳納契稅。根據計算房屋契稅的基準不同,可以分爲三類:
(02)按成交價格計算。成交價格經雙方敲定,形成合同,稅務機關以此爲據,直接計稅。這種定價方式,主要適用於國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。
(03)根據市場價格計算。房屋價格,絕不是一成不變的,比如,北京成爲2008年奧運會主辦城市後,奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時,定價依據只能是市場價格,而不是房屋原值。
(04)依據房屋交換差價定稅。隨着二手房市場興起,房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元,B房價格40萬元,A、B兩房交換,契稅的計算,自然是兩房差額,即10萬元,同理,土地使用權交換,也要依據差額。等額交換時,差額爲零,意味着,交換雙方均免繳契稅。
(05)如何計算?房屋契稅怎麼算應該是買房者最關心的問題,下面我們來看看房屋契稅的計算方法。房屋契稅=房屋總價×稅率。
(06)確定房屋總價。根據上文的分析,房屋的總價分三種情況,在確定房屋總價是首先要確定屬於上文的哪種情況,一般的商品房買賣都屬於第一種“成交價格”也即依照成交時候合同所列價格作爲計算房屋契稅的基準。此時計算房屋契稅的關鍵點轉變到稅率的確定上。
(07)確定計算房屋契稅的稅率。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規定:契稅稅率爲3—5%。各地契稅的適用稅率,由省級政府在3—5%規定的幅度內按照本地區的實際情況確定,並報財政部和國家稅務總局備案。2010年9月29日,經國務院批准,財政部國家稅務總局住房和城鄉建設部下發了《關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》規定,自當年10月1日起,調整後的契稅政策爲:對個人購買普通住房,且該住房屬於家庭(成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬於家庭唯一住房的,減爲按1%稅率徵收契稅。這裏有兩個關鍵詞:唯一住房和普通住房。唯一住房好理解,普通住房的認定則各地有不同的標準。以北京市爲例,北京的房屋契稅統一爲3%,普通住房的標準爲小區建築容積率在1.0以上,單套建築面積在140平方米以下,實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。根據上述優惠政策:北京市市民在購買第一套普通住房時,90平米以下契稅爲1%;90—140平米由原來的3%減半後爲1.5%;如果不是第一套住房,則無論房屋大小,契稅均爲3%。
(08)房屋契稅由誰交?根據《中華人民共和國契稅暫行條例規定》第八條規定:契稅的納稅義務發生時間,爲納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。除非雙方另有約定,一般而言契稅由買方交,如果房產證由開發商代辦,就買房交給開發商,由開發商再轉交給產權產籍管理中心。如果自己辦理房產證,則由買房自己將契稅直接交納給產權產籍管理中心。上文主要分析了“什麼是房屋契稅,房屋契稅怎麼算,房屋契稅由誰交?”這三個問題。由於各個地方對於契稅的稅率規定不同,對什麼是普通住房的認定標準也不同,因而在交契稅時要查閱相關資料,明確契稅的稅額是否正確。同時我國也存在不用交契稅的情況,比如:城鎮職工按規定第一次購買公有住房免徵、因不可抗力滅失住房而重新購買住房可以減徵或者免徵。同時在二手房買賣時,還會出現中介把契稅計算在房屋價格中,從而減少了賣方的所得。請您在買房或賣方時和律師聯繫,清楚地計算所應繳納的契稅、瞭解是否有免費的情形等,更好地維護自己的權益。
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