房屋租賃合同違約如何賠償?租賃合同違約金訴訟時效?
租賃屬於一種在生活當中很常見的一個民間法律行爲,租賃往往都會簽訂相關的租賃合同來確定法律效力,租賃合同發生違約的話是需要支付違約金的。如果不願意支付可以選擇訴訟方式來解決,訴訟是講究訴訟時效的。江西京天律師事務所程輝律師解析。
租賃合同違約金訴訟時效
根據2017年10月1日施行的中華人民共和國民法總則第一百八十八條對訴訟時效的規定:向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間爲三年。法律另有規定的除外。有幾種特殊情況的時效爲1年,在房屋租賃中,承租人拒付,或者延付租金,出租人起訴請求人民法院予以保護的時效爲1年。
所以,房屋租賃合同中,凡因承租人拒付、延付租金而引起的訴訟,出租人一定要牢記其訴訟時效爲1年,超過1年起訴的,法院若查明,此前出租人明知自己的權利受到侵犯而不主張,那麼,出租人就喪失了勝訴的權利。我國民法中規定的最長訴訟時效爲20年,在這20年中,儘管出租人不知道自己的權利受到侵害,超過20年的,法院也以超過時效來處理。
當然,訴訟時效中還有中止和中斷的情況。《民法通則》第139條規定,在訴訟時效期的最後6個月內,因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的,爲訴訟時效中止。從中止原因消除之日起,訴訟時效期間繼續計算。訴訟時效中止的法定事由如地震、颱風、水災、戰爭,以及權利人喪失行爲能力等。
程輝律師補充:
房屋租賃合同違約如何賠償
1、發生一方違約後、守約方要求違約方承擔違約責任時,如果約定的違約金“低於”實際發生的損失,守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高於實際損失,違約方可以起訴到法院請求減少違約金。房屋租賃違約金也是如此。
2、租房合同違約金的計算根據合同的相關約定違約金來計算,定金和違約金以及損害賠償金不能重複計算。租房合同解除後,各種違約金的計算又因情況的不同二不同。
3、合同法沒有規定房屋租賃違約金的標準,都是房屋租賃雙方自行約定違約金的數量,雙方認可就可以。約定的違約金高請求減少時;必須是約定的違約金“過分”高於實際損失,也就是懸殊,比如實際損失只有一百元,但約定的違約金卻有幾千元。如何算“過分高於”,是法官的自由裁量範圍。
4、一般認爲,現行合同法所確立的違約金制度是不具有懲罰性的違約金制度,而屬於賠償性違約金制度。即使約定的違約金數額高於實際損失,也不能改變這種基本屬性。關於當事人是否可以約定單純的懲罰性違約金,合同法未作明確規定。通說認爲此種約定並非無效,但其性質仍屬違約的損害賠償。
租賃合同訴訟程序
1、寫起訴狀,份數爲被告人數+1份。身份證複印件一份;被告如果是公司法人等單位,要提交營業執照複印件,公司法定代表人身份證明覆印件,組織機構代碼複印件個各一份;
2、到被告地人民法院立案,交納訴訟費。被告如果是公司法人等單位,要提交營業執照複印件,公司法定代表人身份證明覆印件,組織機構代碼複印件。
3、證據材料複印件,份數爲被告人數+1份。
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