買二手房首付應該交多少?二手房首付怎麼算?
不少買二手房的朋友都是衝着節約成本去的,總體房價相對於新房而言會稍微便宜一些,並且合心意的二手房還能免除了裝修的費用,有的傢俱也不用重新購置,同時也節約了不少的精力,不過有的朋友反映二手房的首付高,那麼買二手房首付應該交多少?二手房首付怎麼算?北京甘華律師事務所井欣律師解析。
一、二手房首付怎麼算
首先要說的是,二手房的貸款首付比例和新房,是沒有區別的,一般執行的是,首套房30%首付,二套房40-70%都有可能,各地執行不一樣的比例;但購買二手房,貸款的比例,不是按照成交價來計算的,而是按照新的價格體系,那就是評估價格來計算,因此,是二手房評估價影響貸款的額度和稅費的多少。
二、什麼是成交價和評估價
1、成交價。就是指買賣雙方商定後的實際買賣價格,比如,一套房子賣房人報價102萬,買房人透過各種方式砍掉2萬,最後以100萬的總價成交了。這100萬就是房屋實際的成交價格,102萬是房主的報價。
2、評估價。買二手房向銀行申請商業貸款時,銀行出於安全考慮,會對二手房進行評估。銀行會結合待評估房屋的實際情況,包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特徵因素等等,計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。
井欣律師補充:
三、二手房成交價與評估價和首付有什麼關係?
二手房的貸款額度,與評估價的高低有關。如果二手房首付比例爲30%,則可貸款額度爲評估價的70%。評估價越高,能夠從銀行貸款到的錢就越多。貸款額度與首付款的總和即爲二手房的成交價,二手房的成交價格減去可貸款額,即爲二手房的淨首付款。也就是說,可貸款額越大,二手房淨首付款就越少。
舉個例子,二手房成交價格爲100萬,銀行的評估價爲80萬,按照首套房30%的首付比例來計算,二手房的可貸款額爲56萬(80萬*70%)。這時候,購房者要支付的淨首付款就是44萬(100萬-56萬),相當於成交價格的44%,這比30%的首付比例,多了14%。
當然了,二手房評估價高於或等於成交價的情況比較少,通常情況下,都是評估價低於成交價。評估價過高或者過低,都不好。評估價過高,則首付款相對較低,但繳納的增值稅、契稅就變多了,主要是因爲契稅、增值稅的繳納,是以評估價爲徵收標準。評估價過低,意味着買房要支付更多的首付款。
二手房確實是購房的一個不錯的選擇,關於二手房首付怎麼計算,具體問題得具體分析,但總的計算原則是不變的。
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